תכנון

שמאפשרים תכנון אדריכלי מדויק ומבוקר. חלוקה לשכונות עבודה, יחס מושכל בין עמדות לסוגי שימוש, כללי הקצאה ושיתוף, מודל חדרי ישיבות לפי שימושים וגדלים, איזון בין אזורי ריכוז לאזורי שיתוף, ותשתיות תומכות כגון תקשורת, אקוסטיקה, תאורה, אחסון והתמצאות במרחב. במקביל אנו מגדירים מנגנון ניהול שינוי. מי מוסמך להחליט, מה ננעל ומה נשמר גמיש, וכיצד מודדים הצלחה לאחר מעבר והתייצבות.

התוצר הוא מערכת החלטות ארוכת טווח: פרוגרמה פונקציונלית, עקרונות תכנון, קריטריונים למדידה ותוכנית מוכנות לשינוי שמכינה את הארגון לאכלוס. במקרים של מעבר, שיפוץ או איחוד אתרים, אבחון ממוקד בתחילת הדרך מייצר ודאות תכנונית ומקטין סבבי תיקון והנחות לא מבוססות.

תוכנית אב איכותית אינה מסמך חזותי אלא מכשיר ניהולי שמחזיק החלטות לאורך שנים. היא נבחנת ביכולת שלה לאפשר סדרי עדיפויות, תרחישי צמיחה, ניהול קונפליקטים ותכנון שלביות תחת מגבלות פעילות שוטפת. הפרוגרמה לתוכנית אב מגדירה את מה ואת למה כך שניתן לתרגם אותם לתכנון, לתקצוב, לחלוקה לשלבים ולניהול סיכונים.

אנחנו מתחילים בהגדרת גבולות המערכת: המתחם או המגרש, תשתיות קיימות, מגבלות סטטוטוריות, גישה ותחבורה, אילוצי בטיחות וסביבה, ותלויות מול רשויות וספקי תשתית. בהמשך אנו מגדירים שימושים וצרכים באופן מדיד: פונקציות, קיבולות נדרשות של אנשים ציוד ותנועה, תרחישי תפעול, נקודות חיבור בין תתי מערכות ודרישות עתידיות שמאפשרות גידול.

כדי שהתוכנית תהיה הכרעתית, אנו מפתחים חלופות ומציגים פשרות באופן שקוף: עלות מול סיכון, זמן מול פגיעה בשוטף, תפעוליות מול מורכבות ביצוע. אנו מנסחים קריטריונים להשוואה, מגדירים נקודות החלטה, ומסמנים אילו הנחות דורשות בדיקה נוספת. התוצר הוא פרוגרמה פונקציונלית לתוכנית אב הכוללת תיאור שימושים, דרישות מרחביות, יחסי קרבה, עקרונות שלביות והנחות עבודה מפורשות.

כאשר יש כיוון כללי אך אין מסמך שמאפשר להחליט ולהתקדם, פרוגרמה לתוכנית אב היא הצעד שמייצר מסגרת שליטה ומקטין סיכון מערכתי.

חריגות תקציב וסבבי שינוי תכופים נובעים לעיתים קרובות מפרוגרמה שאינה מפורטת די הצורך. התחלת תכנון ללא דרישות פונקציונליות סגורות גוררת שינויי היקף, חיכוך בין משתמשים לתפעול, והסטת החלטות לשלב שבו כל שינוי יקר. פרוגרמה מפורטת מתרגמת שימושים לתנאים פיזיים מדידים: שטחים, תכולות, קרבה, ציוד, מערכות, סטנדרטים ותנאי תפעול ותחזוקה.

• אנו בונים פרוגרמה בשכבות כדי לצמצם אי ודאות.
• רשימת פונקציות ויחידות שימוש עם היקפים וקיבולות
• כרטיסי חלל הכוללים שטח יעד, תכולה, רמת שירות, דרישות אקוסטיקה תאורה חשמל ומיזוג, ציוד קבוע, דרישות בטיחות ונגישות
• יחסי קרבה ותנועה באמצעות מטריצת קרבה, תרשימי זרימה, נתיבי קהל עובדים לוגיסטיקה וחירום, וממשקים עם מערכות שירות
• כללי גמישות המגדירים מה קשיח, מה ניתן לשינוי, אילו מרווחי תכנון נשמרים, ואיפה נכון לתכנן בשלבים

בפרויקטים רגולטוריים ובטיחותיים אנחנו משלבים בדיקות התאמה לדרישות רלוונטיות כבר בשלב הפרוגרמה כדי למנוע גילוי מאוחר של פערים. לצד זאת אנו מקימים מנגנון אישור שמונע זליגה. מי מאשר מה, מה נקודות החלטה, וכיצד נועלים דרישות לפני שהן הופכות לעלות שינוי.

הפרוגרמה המפורטת מתפקדת ככלי ניהולי. היא מקצרת תכנון, מייצרת שפה משותפת, ומאפשרת שליטה בהיקף, בתקציב ובאיכות.

פרוגרמה אפקיטיבית אינה מתארת רק את הצרכים של היום. היא מעגנת את היעדים העסקיים ואת יעדי הצמיחה קדימה לחמש ולעשר שנים, ומתרגמת אותם לקיבולות, לזרימות, לתשתיות עתידיות ולגמישות תכנונית. כך אפשר לתכנן שלביות, להיערך להרחבות, ולמנוע מצב שבו כל שינוי אסטרטגי מחייב פתיחה מחדש של המבנה.  כשהפונקציונאלית בהירה, האדריכלות יכולה להתמקד בפתרון נכון. פחות תיקונים. פחות שינויי היקף. יותר ודאות מול תקציב, לו״ז ותפעול.

לעיתים מבנה חדש ומאובזר אינו מייצר תפקוד מיטבי. ירידה בתפוקה, חיכוכים ושירות פחות רציף עשויים לנבוע מפער בין התכנון לבין דפוסי שימוש אמיתיים. בחינת יעילות מבנים היא תהליך אנליטי שמתרגם חוויה למדדים, מזהה כשלים תפעוליים, ומאפשר הכרעה מבוססת לפני השקעה בשיפוץ רחב או מעבר.

צוות המתכננים של AVIV בוחן את המבנה דרך עדשה תפעולית: שימוש בפועל מול תכנון, תפוסות לפי שעות וסוגי שימוש, זרימות תנועה, נקודות חיכוך ורמות שירות. הכלים כוללים מדידות בשטח, ניתוח תפוסה, בדיקת יחס נטו מול ברוטו, בדיקת התאמה לסטנדרטים פנימיים, ובחינת תרחישים כגון שינוי חלוקת יחידות או מעבר למודל היברידי.

במקביל אנחנו בוחנים את שכבת התפעול והתחזוקה: נגישות שירות, חדרי תפעול, לוגיסטיקת ניקיון, פינוי פסולת, פריקה והעמסה, וממשקים עם מערכות ניהול במידה וקיימות. התוצר הוא דוח החלטה הכולל פעולות קצרות טווח, נושאים המחייבים תכנון מחדש, הערכת עלויות וסיכונים ותוכנית מדידה לאחר שינוי. כך ההחלטה בין שיפוץ, מעבר או הישארות הופכת מקצועית, ולא תוצר של תחושת בטן.

הפער הקריטי בפרויקטים רבים נוצר בין פרוגרמה לבין מבנה שמספק תפקוד ביום הראשון. בתוך הפער הזה החלטות מתמסמסות, מתרחשים שינויי תכנון ללא בקרה, ונוצרות פשרות בשטח שפוגעות בתפעול. ליווי שלבי תכנון וביצוע נועד לשמר רציפות ולוודא שהכוונה הפונקציונלית נשמרת לאורך מסמכי תכנון, מכרזים וביצוע.

צוות המתכננים של AVIV פועל כשומר סף של הכוונה התפעולית. אנחנו מבצעים סקרי תכנון לפי אבני דרך, בודקים התאמה לפרוגרמה, מזהים מוקדם סיכוני תפעול, בטיחות, תחזוקה ולוגיסטיקה, ומנסחים הערות שמייצרות תיקון לפני שהפער מגיע לאתר. בשלב המכרז והביצוע אנו מסייעים בגיבוש דרישות ביצועיות, במענה לשאלות ספקים, ובבחינת חלופות על פי השפעתן על עלות מחזור חיים ולא רק על עלות מיידית.

בשטח, הליווי כולל סיורים מקצועיים, בדיקות התאמה לתוכניות, מעקב סגירת הערות, וליווי מסירה והפעלה באמצעות בדיקות מערכות, תרחישי הפעלה ורשימות השלמות המחוברות לשימוש בפועל. זה אינו פיקוח ביצוע במובנו הצר, זו בקרה על פונקציה.

פרויקטי PPP מבוססים על התקשרות ארוכת טווח שבה גוף ציבורי מתקשר עם יזם או זכיין פרטי לתכנון, מימון, הקמה ולעיתים גם לתפעול ותחזוקה של נכס ציבורי. בהקשר זה, הצלחת הפרויקט אינה מסתכמת במסירה, אלא נבחנת לאורך שנות שירות, מדידה ובקרה. לכן כרך ההפעלה הוא רכיב מרכזי במנגנון הסיכון והאכיפה של הפרויקט.

בפרויקט PPP החוזה ממשיך עמוק לתוך שנות תפעול. ניהול שירות, מדידה ותמרוץ לפי ביצועים מחייבים הגדרות חד משמעיות. כאן כרך ההפעלה קובע אם הפרויקט ינוהל באופן צפוי או יידרדר למחלוקות מתמשכות סביב אחריות, איכות ושינוי.

צוות היועצים שלנו ומלווה וכותב את כרך הפעלה שמתרגם תכנון וחוזה לשגרות עבודה ישימות: מודל שירות, חלוקת אחריות, מדדי שירות וביצוע עם הגדרות מדידה, ותהליכים כגון תחזוקה מונעת, טיפול בתקלות, ניהול מלאי חלפים, בטיחות, ניקיון, אבטחה וניהול ספקים. בנוסף אנו מגדירים מנגנוני בקרה: דוחות, תדירות, פורומי ניהול, מסלולי הסלמה וכללי הכרעה כאשר יש מתח בין איכות לעלות.

הכרך כולל תרחישי קצה: עומסי שיא, אירועי חירום, השבתות מתוכננות והגדרות קבלה ומסירה בסוף תקופת הזיכיון. כאשר נדרש, אנו מחברים זאת למערכות ניהול תחזוקה ולרישום נכסים, כך שהמסמך יתפקד כפרוטוקול עבודה ולא כנספח ארכיוני.